主体构思:为入驻的各品牌厂商、4S店、财务、保险等公司可以提供展示汽车产品、技术、信息、文化、历史的聚合平台, 通过汽车广场展示式的专业市场的运营模式,为各整车汽车厂家、经销商、代理商提供专业的物流供应链管理服务,并承担产品的展示、采购、体验、配送、供应链管理等功能。
汽车广场总建筑面积69,502.40平方米,主要建筑四层,功能区域划分为:1F汽车展厅、2F汽车维修、3F物流办公、4F财务保险。
汽车展厅位于汽车广场一楼,其基本功能涵盖汽车行业展示、采购、定制、消费体验、新品发布、技术交换、信息共享等综合性功能的商贸展示平台。大多数表现在:博览展示、信息传递、品牌体验、价格发现、采购定制等体验,汽车展厅功能多样,是整个物流园区的焦点,项目以新品整车展示交易为主,辅以汽车用品市场、汽车后台服务等辅助功能。
汽车维系服务位于汽车广场二楼,其基本功能体现在维修、保养与汽车专业市场、4S 品牌店、汽配店以及本项目的汽车厂家和商家提供汽车后市场产品(以汽车配件为主)的展示、采购等功能。
物流办公与财务保险分别拟建于汽车广场三、四楼,其主要为购车中、后服务企业入驻,并涵盖汽车行业相关检测、管理、手续办理、教育培训仓促、物流等服务。
服务功能:主要为各大汽车产业链的研发企业、销售商创造一个良好的办公环境,为招商,引进人才打下夯实的基础。
主题功能: 为国内外知名汽车企业以及它相关公司可以提供总部办公、行政管理、后台服务、商贸平台等核心功能。大多数表现在以下功能:
1、行政中心;2、营销中心;3、采购中心;4、结算中心;5、结算中心;6、 客服中心;7、培训中心;8、 贸易办公。
办公大楼总建筑面积69,502.40平方米,主要建筑13层,主要概念参见下图:
员工食堂建筑面积4,795.5平方米,建设四层,主体功能考虑到为物流园区、终端消费客户、招商企业人员配套相应的会议洽谈、生活配套、零售、购物、餐饮等功能。
主题构思:在富有独具特色的互联网+汽车物流园区,汽车产业链中的IT、电子商务、对外贸易将必然成为汽车前、中、后端的主要宣传、交易方式,电商总部大楼主要是针对技术、信息、客服、互联网金融供应链、创新、信息传递等互联网+电子商务“智慧汽车产业”型企业入驻园区,最终形成完成的互联网+汽车物流园区循环经济产业链。
电商总部大楼初步规划总面积30,210.20平方米,总层数19层,规划概念图参见下表:
最后,物流园区在主入口内规划1,116.30平方米新能源内部用油区,为园区车辆提供便捷出行服务。(参见图表4-14)
根据各大区域的分布,结合项目的功能定位,项目采用租售结合模式,租售区分参见下表所示:
方法一:周边同类物业价格比较法。即参考项目周边已经运营的具备同类 功能的物业的价格水平,纳入历年来租金的变化趋势,结合项目的入市时 机,从而确定项目的价格;
方法二:案例比较法。根据项目的整体定位,在较大范围内寻找与项目具 有较高相似度且已经运营的物业,两者需在区域环境、项目功能、档次定位等方面具备可比性,之后结合对比物业已有的市场行情报价,确定项目的最 终定价;
方法三:成本法。根据对本项目建安成本的预算,从而推断项目的市场行情报价,要求市场行情报价要高于项目的成本价;
方法四:收益法。一般是当项目的租金或售价中的一个已经通过其它方法 确定之后,选择适当的报酬率,从而从租金推算售价或从售价推算租金的方法。
选取的研究方法:周边同类物业价格比较法、案例比较法、收益法。汽车广场在本项目中均是承担的展示交易功能,其中部分功能类似万达广场、或周边的专业市场功能(但是档次更高),因此本项目分别选取了部分类似物业作为参考,进而确定本项目的租金价格;之后再依据相应的回报率采取收益法推算各自的租赁;以万达广场为例:首层每平米均价为1,080.00元/年;二至四层每平米均价为660.00元/年。
租金递增率:考虑到目前市场经济对未来 5年环境的不明朗发展的新趋势,本项目在前五年租金测算中不采取任何递 增,五年之后按照每年3%的保守租金进行递增。
选取的研究方法:案例比较法及收益法。汽车企业总部大厦、设计研发中心、营销中心、结算中心在本项目中均是承担的写字楼功能,同时定位于高端甲级写字楼,因此本项目选取了福清市场上同等档次的写字楼物业作为参考,之后结合本项目的功能及档次定位,从而确定本项目的价格定位;通过案例比较法初步确定项目的出售价后,按照收益法估算本项目的市场售价。
但由于项目所在地会低于商圈较为成熟的万达广场写字楼,但高于中银大厦写字楼的租金,在本次可行性研究报告中保守定位720元/平米;
购物广场商业配套,如餐饮、休闲等功能,同样取万达租金为例:首层每平米均价为1,080.00元/年,二至三层每平米均价为660.00元/年。
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